当业主因拖欠物业费面临诉讼时，了解法律框架下的应对路径至关重要。司法实践中，法院会综合双方证据和地方规定作出裁决，业主可从多个维度维护合法权益。

　　核查欠费时间是应对诉讼的首要环节。根据《民法典》相关规定，物业费请求权的诉讼时效为三年。业主需仔细核对欠费起始日期，若物业无法提供有效的催缴记录证明时效中断，可依法提出时效抗辩。不过司法实践中，部分法院认为物业公司持续提供服务的行为构成时效中断，具体认定需结合当地司法惯例综合判断。

　　物业服务质量是否达标也是案件审理的关键。法律明确规定，业主不得以未实际居住为由拒绝缴费，但当物业存在根本性违约时，业主可主张减免费用。这就需要业主提前收集带时间戳的现场照片、视频资料，以及物业整改通知的回执等材料，形成完整的证据链，清晰呈现物业服务存在的问题。

　　诉讼过程中，庭前调解是化解纠纷的重要途径。业主可依据相关规定，提出按实际享受的公共服务比例分摊费用的主张。对于空置房屋的业主，还可申请分期支付欠费。经法院确认的调解协议具有强制执行力，既能减轻缴费压力，也可避免判决后的执行风险。

　　若法院判决业主败诉，需在判决生效后 15 日内履行缴费义务。拒不执行可能面临账户冻结、高消费限制等强制执行措施。确有困难无法按时履行的，可向法院提交财产证明申请延期执行。

　　对于未入住的空置房业主，物业费减免政策需结合地方规定具体判断。2025 年以来，多地已出台差异化减免政策：兰州新区规定连续空置 6 个月以上的房屋，物业费按 50% 缴纳;长沙实行阶梯式减免，前 24 个月按 70% 缴纳，从第 25 个月起按 90% 缴纳;青岛则明确空置房物业费不超过合同约定标准的 60%。这些政策对全额缴费的原则作出了灵活调整，更贴合实际居住需求。

　　物业服务合同中的约定同样具有法律效力。若合同明确列出空置房减免条款，且内容不违反法律强制性规定，业主可依据合同主张权利。但需注意条款中关于减免条件的具体表述，同时物业公司无权单方面变更已约定的条款内容。

　　理解物业费的构成有助于合理主张权利。物业服务具有公共属性，即使房屋空置，小区公共区域的维护、安保巡逻、绿化养护等基础服务仍在持续进行，相关成本需要业主共同承担。因此减免范围通常限于个性化服务部分，基础服务费的减免比例一般不超过 50%。

　　申请空置房费用减免需履行举证义务。业主需提供连续空置的证明材料，包括近 6 个月的水电煤气零消耗记录、房屋未装修或未入住的现场照片等;物业出具的《空置确认书》或书面同意减免的文件也不可或缺;同时应准备地方性法规的具体条文作为申请依据。提交申请前，建议通过当地住建局官网查询最新政策文件，确保材料符合地方要求。

　　相关信息仅供参考。

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